Zagadkowy rynek japońskich nieruchomości

Sufit w kuchni schodzi płatami jak stary plakat. W przedsionku łazienki tapeta zwisa ze ściany jednym wielkim językiem, a z sufitu na parterze sączy się woda i zbiera w kałuże na niebieskich plandekach, rozłożonych po to, żeby dało się przejść. W ogrodzie leżą wyrzucone maty tatami, przegniłe na wskroś, czarne jak torf. I w środku tego wszystkiego stoi kuchnia w stanie nienaruszonym. Naczynia w szafkach, ścierka na haczyku, folia ochronna na szybie, przyklejona jeszcze przez matkę właściciela lata temu, kiedy pakowała się do domu opieki i była pewna, że jeszcze tu wróci. Dom zjedzony do połowy, druga połowa czeka na kolację.

Takich domów jest w Japonii dziewięć milionów, choć liczbie tej również się przyjrzymy dziś. Są całe ulice, gdzie większość budynków jest opuszczona. W jednej z osad na stoku wulkanu Asama, gdzie autobus przejeżdża trzy razy dziennie, stoi piętrowy drewniak zamieszkany od dekady wyłącznie przez kolonię kotów. Sąsiad wykasza w jego ogrodzie chwasty, bo właściciel, starzec z drugiej strony góry, wielokrotnie odmówił sprzedaży i nie chce nawet rozmawiać o pieniądzach. Sąsiad czeka, aż tamten umrze. Liczy, że dzieci będą rozsądniejsze.

Wyobrażenie mamy zwykle takie: spadkobierca w Tokio, dom sześćset kilometrów dalej, nie ma jak dojechać. Otóż nie. 77% japońskich właścicieli pustostanów ma do swojego domu mniej niż godzinę drogi, a co trzeci może dojść pieszo. I odwrotnie, niż podpowiada rozsądek: statystycznie im bardziej dom zrujnowany, tym bliżej mieszka właściciel. Ci ludzie przyjeżdżają. Wyrywają chwasty, sprawdzają zamki, wybierają ulotki ze skrzynki, otwierają okna i wietrzą. Nie ruszają niczego. Interesuje mnie nie to, dlaczego japoński dom stoi pusty, bo na to odpowiedź jest prosta i demograficzna. Interesuje mnie, dlaczego pięćdziesięcioletni mężczyzna, mieszkający czterdzieści minut jazdy stąd, przez lata przyjeżdża tu dwa razy w roku, otwiera okna, stoi chwilę w kuchni urządzonej dokładnie tak, jak urządziła ją matka, zamyka okna i wraca do siebie. I za nic nie chce sprzedać. Ani zamieszkać.

Zapach nieobecności

Ten mężczyzna istnieje. Jego historię opisał w czerwcu 2025 roku reporter Kunitomo Kōji na łamach „Tōyō Keizai”, korzystając z dokumentacji filmowej firmy porządkowej z Osaki, której zlecił w końcu opróżnienie domu.

Matka mieszkała tam sama. Była po osiemdziesiątce i coraz gorzej znosiła schody, a pranie trzeba było rozwieszać na piętrze. W kwietniu 2018 roku przeniosła się do domu opieki. Zostawiła dom w stanie, w jakim zostawia się mieszkanie, do którego zamierza się jeszcze wrócić: naczynia w szafkach, folia ochronna na szybach, wszystko na miejscu.

Wcześniej mieszkała tam sama przez ponad dekadę. Starszy syn zmarł przedwcześnie, mając trzydzieści siedem lat. Pół roku później umarł mąż. Młodszy syn wyjechał zaraz po liceum do Hamamatsu w prefekturze Shizuoka, ożenił się tam i został.

Cztery miesiące po tym, jak matka wyprowadziła się do domu opieki, nad Kansai przeszedł tajfun numer 21. Japończycy tajfunów nie nazywają, tylko numerują po kolei w obrębie roku, i ten był dwudziestym pierwszym w 2018. Zginęło 14 osób, 980 zostało rannych, fala sztormowa zalała pasy startowe lotniska w Osace, a w most łączący je z lądem uderzył zerwany z kotwicy tankowiec.

Syn przyjechał obejrzeć dom we wrześniu. Na parterze tatami było już całe w pleśni. Opowiadał o tym potem tak, jakby relacjonował pogodę: „Ale mieszkam w Hamamatsu, więc mogłem przyjeżdżać tylko dwa razy w roku, żeby otworzyć okna".

Sześć lat. Za każdym razem, gdy przyjeżdżał otworzyć okna, pleśni było więcej. Na filmie z 2024 roku widać, jak to się skończyło. Na piętrze zapchał się odpływ balkonowy i woda weszła do pokoju. Płyty sufitu w kuchni wybrzuszyły się od wody i ledwo wiszą na gwoździach. Pod nogami wszystko lekko ugina się i mlaska, bo podkład pod matami nasiąkł i już nie wysechł. Ściana w przedsionku łazienki jest goła do samego gipsu. Z sufitu na parterze sączy się woda. Po podłogach rozłożono niebieskie plandeki, żeby dało się chodzić. W ogrodzie leżą wyrzucone maty tatami, przegniłe na wskroś, ciemne jak torf.

Kuchnia natomiast wygląda tak, jak wyglądała w kwietniu 2018 roku.

Warto wiedzieć, co dzieje się z takim domem od środka, bo to nie jest romantyczne butwienie w stylu ruin porośniętych bluszczem. Pleśń w japońskim klimacie nie osiada na powierzchni, tylko wchodzi w materiał: pod maty, w ściany szaf wnękowych, pod podłogę, w przestrzeń nad sufitem, w wełnę izolacyjną. Japończycy mają na tę woń osobne słowo, namagawaki-shū (生乾き臭), “zapach niedosuszonego prania”. Drewno zaatakowane przez grzyb staje się miękkie i wtedy przychodzą termity. Gryzonie przegryzają izolację przewodów, przez co dom potrafi się zapalić. Nie ma w tym nic malowniczego. To jest rozkład, i przebiega on szybciej, niż podpowiada intuicja, bo japoński dom drewniany był projektowany przy założeniu, że ktoś w nim mieszka i codziennie go przewietrza. Dom to organizm w symbiozie z człowiekiem. Bez człowieka umiera.

Dziewięć milionów, które jest czterema

Teraz liczby, bo bez nich cała reszta wisi w powietrzu.

Japoński urząd statystyczny prowadzi co pięć lat badanie zasobów mieszkalnych. Wyniki ostatniej edycji, ze stanem na 1 października 2023 roku, ogłoszono w wersji ostatecznej we wrześniu 2024 (następny spis będzie w 2028, wyniki w 2029). Mieszkań jest w Japonii 65 020 000. Pustych stoi 9 002 000, czyli 13,8%.

Dziennikarze zatrzymują się w tym miejscu, i stąd bierze się obraz kraju z jedną ósmą domów opuszczonych. Tyle że definicja obejmuje każdą pustą kawalerkę w bloku czynszowym między wyprowadzką jednego lokatora a wprowadzeniem następnego. Zerowy odsetek pustych mieszkań na rynku najmu nie istnieje w żadnym kraju świata.

Interesująca nas kategoria ma w japońskiej statystyce nazwę toporną i precyzyjną: pustostany z wyłączeniem wynajmowanych, wystawionych na sprzedaż i drugich domów. Takich jest 3 856 000, czyli 5,9% zasobów. To są domy bez przeznaczenia. Domy, których nikt nie oferuje, nie reklamuje i nie odwiedza w weekendy.

Cztery miliony to nadal ogrom. Ale to nie jest to samo co dziewięć, a różnica ma znaczenie dla wszystkiego, co powiem dalej.

Wskaźnik pustostanów wynosił 13,5% w 2013 roku, 13,6 w 2018 i 13,8 w 2023. W ciągu dekady wzrósł o trzy dziesiąte punktu. Liczba bezwzględna rośnie, bo rośnie zasób mieszkaniowy, natomiast odsetek stoi niemal w miejscu, a w jedenastu prefekturach ostatnio spadł.

W 2016 roku Nomura Research Institute opublikował prognozę, która obiegła cały świat: w 2033 roku pustostanów ma być 21 700 000, a wskaźnik ma sięgnąć 30,4%. Jedna trzecia japońskich domów pusta. Ta liczba do dziś krąży w zachodniej publicystyce. W czerwcu 2024 roku ten sam instytut obniżył własną prognozę na rok 2033 do 18,3%, a szczyt przesunął w okolice 25% na rok 2043. 30% nie nadejdzie. Nikt tego nie odwoływał tak głośno, jak pierwotnie ogłaszał.

I jeszcze jedno, wbrew obrazkom z internetu: 34,1% pustych domów nie ma żadnych uszkodzeń. Wśród budynków postawionych po 2011 roku bez uszkodzeń jest 84,8% Znaczna część japońskich pustostanów to nie ruiny, tylko całkiem porządne domy, w których nikt nie mieszka.

Co prowadzi do pytania właściwego. Skoro dom jest sprawny, a Japończycy w wielkich miastach płacą za mieszkania majątek, dlaczego ten dom stoi pusty?

Dom, który przekracza zero

Odpowiedź zaczyna się od arytmetyki, przy której naprawdę odbiera mowę.

W lipcu 2024 roku Kobayashi Masahiro z NLI Research Institute, człowiek z trzydziestoletnim stażem w państwowej instytucji kredytów mieszkaniowych, opublikował wyliczenie o tytule „580 bilionów jenów, które znikło”. Od 1993 do 2022 roku Japonia zainwestowała w budownictwo mieszkaniowe 685 bilionów jenów. Wartość całego zasobu wzrosła w tym czasie o 105 bilionów. Reszta wyparowała. Trzęsienia ziemi i tsunami odpowiadają za sześć bilionów, więc nie o katastrofy tu chodzi. Chodzi o zwykłe starzenie się budynków, wycenione na 679 bilionów jenów, czyli mniej więcej siedemnaście bilionów złotych.

Amerykanie w tym samym okresie mają bilans odwrotny: ich zasób mieszkaniowy urósł bardziej, niż wynosiła suma inwestycji.

Można by pomyśleć, że rzecz w materiale, bo japoński dom jest drewniany. Kobayashi tę wymówkę zamyka jednym przypisem: w latach 2009-2023 drewniane konstrukcje stanowiły 91,7% amerykańskich domów jednorodzinnych. Ta sama technologia. A średni wiek burzonego domu wynosi w Japonii 38,2 roku wobec 55 lat w Stanach. Efektywna stopa amortyzacji domu drewnianego w japońskich rachunkach narodowych to 0,055. W amerykańskich 0,0114. Pięć razy szybciej.

I zdanie, które jest kluczem do całego zjawiska: na wykresie sporządzonym z rzeczywistych japońskich transakcji wartość budynku po przekroczeniu trzydziestu lat schodzi poniżej zera. Nie do zera. Poniżej. Znaczy to tyle, że rozbiórka kosztuje więcej, niż warte jest to, co stoi.

Trzydziestoletni japoński dom jest nie tylko bezwartościowy. Jest wart minus.

Skąd to się wzięło, wiadomo dość dokładnie, i nie ma to nic wspólnego z japońską filozofią nietrwałości. Ma za to wszystko wspólnego z bankami. Przez większość okresu powojennego głównym źródłem kredytu mieszkaniowego była państwowa kasa mieszkaniowa, i ta kasa po prostu nie udzielała kredytu na dom jednorodzinny starszy niż dwadzieścia pięć lat. Na młodsze domy używane skracała okres spłaty i podnosiła oprocentowanie. Prywatne banki przejęły jej rolę i przejęły też jej tabelę. Według badania z 2023 roku około 80% japońskich instytucji finansowych wycenia budynek wyłącznie po liczbie przeżytych lat, nie zaglądając w stan techniczny ani w historię remontów. Wyremontowana rezydencja i zmurszała chałupa z tego samego rocznika są dla banku tym samym.

Podatkowa tabela mówi to samo krócej: okres amortyzacji domu drewnianego to dwadzieścia dwa lata.

Efekt widać w strukturze rynku. Udział obrotu wtórnego w całości transakcji mieszkaniowych wynosi w Japonii 14,5%. W Wielkiej Brytanii 85,9, w Stanach 81, we Francji 69,8. To nie jest różnica kulturowa w stosunku do starych rzeczy, bo Japończycy potrafią być konserwatorami obsesyjnymi. To jest różnica w tabeli kredytowej, powielana przez sześćdziesiąt lat.

Podatek, który każe ruinie stać

Do tego dochodzi mechanizm, o którym trudno mówić bez rozdrażnienia, bo działa dokładnie odwrotnie do zamierzeń.

Japoński podatek od nieruchomości gruntowych zawiera ulgę dla działek zabudowanych mieszkaniowo. Podstawa opodatkowania spada do jednej szóstej dla powierzchni do dwustu metrów kwadratowych i do jednej trzeciej powyżej. Ulga przysługuje, dopóki na działce stoi budynek mieszkalny. Nie ma warunku, żeby ktoś w nim mieszkał.

Zburz ruinę, a podatek wzrośnie sześciokrotnie.

Państwo dostrzegło to w końcu i w lutym 2015 roku weszła w życie ustawa o przeciwdziałaniu pustostanom. Wprowadziła kategorię tokutei akiya (特定空家), domu w stanie grożącym zawaleniem. Gmina może wydać zalecenie, a jeśli właściciel nie zareaguje, działka traci ulgę. W grudniu 2023 roku dodano kategorię pośrednią, kanri fuzen akiya (管理不全空家), czyli dom, który przy dalszym zaniedbaniu ruiną dopiero zostanie. Sankcja ta sama, uruchamiana z wyprzedzeniem.

Na papierze wygląda to jak rozwiązanie. W praktyce Niccolò Lollini z Uniwersytetu Meiji, prowadzący w latach 2018 i 2019 badania terenowe w prefekturze Nagano, ustalił, że w całej prefekturze przepis zastosowano do lutego 2019 roku całe dwa razy. Urzędnik z miasta Saku wyjaśnił mu to bez ogródek: żeby cokolwiek ruszyło, musi zdarzyć się wypadek albo budynek musi grozić zawaleniem nad drogą, którą dzieci chodzą do szkoły. „To prywatna własność ludzi. Trudno zmusić kogoś, żeby zburzył swój dom”.

A zburzenie kosztuje. Rozbiórka drewniaka o powierzchni stu metrów kwadratowych to od 900 000 do 1 800 000 jenów, czyli mniej więcej od 22 000 do 45 000 złotych. Do tego wywóz zostawionych rzeczy, od stu do trzystu tysięcy jenów i więcej. Do tego rzeczy zakopane, a w starym japońskim domu bywa ich sporo: stara studnia, szambo, gruz. Od dwustu do pięciuset tysięcy jenów, przy dużym zbiorniku ponad milion. Do tego obowiązkowe od kwietnia 2022 roku badanie na obecność azbestu, którego w domach czterdziestoletnich i starszych prawie na pewno użyto w pokryciu dachu albo w elewacji, a jego usunięcie kosztuje od kilkudziesięciu tysięcy jenów do przeszło miliona. Rachunek za pożegnanie się z domem rodzinnym przekracza więc zwykle dwa miliony jenów, czyli pięćdziesiąt tysięcy złotych. Po czym podatek rośnie sześć razy, a działki i tak może nikt nie kupić.

Bywa gorzej. Japońskie prawo budowlane wymaga, żeby działka przylegała na co najmniej dwa metry do drogi o szerokości czterech metrów. Wiele parcel w starych dzielnicach tego warunku nie spełnia, bo zabudowano je, zanim przepis powstał. Nazywa się to saikenchiku fuka (再建築不可), czyli zakaz ponownej zabudowy. Rozbiórka takiego domu jest aktem nieodwracalnym. Zamienia nieruchomość dającą się jeszcze sprzedać albo wynająć w kawałek gruntu, na którym już nigdy nic nie stanie.

Od kwietnia 2023 roku istnieje wreszcie furtka: można oddać odziedziczoną ziemię państwu. Warunek brzmi tak, że na działce nie może stać żaden budynek ani obiekt. Czyli najpierw płacisz za rozbiórkę, potem wpłacasz opłatę obciążeniową od dwustu tysięcy jenów, odpowiadającą dziesięciu latom zarządzania gruntem, a potem państwo rozważa, czy przyjąć. Do końca września 2025 roku złożono około czterech i pół tysiąca wniosków, z czego przyjęto 2 039. Zatwierdzeń jest zatem blisko połowa wniosków, ale zaledwie około 12% osób, które w ogóle przeszły konsultację wstępną.

Ktoś to zaprojektował jako drogę wyjścia. Wyszła bramka, przy której płaci się dwa razy za przywilej pozbycia się czegoś, czego nikt nie chce.

Kim są właściciele?

W sierpniu 2025 roku ministerstwo infrastruktury ogłosiło wyniki badania, jakie prowadzi mniej więcej co pięć lat od 1980 roku. Rozesłano trzynaście tysięcy ankiet do właścicieli pustostanów wylosowanych spośród respondentów spisu mieszkaniowego.

Skąd biorą dom: 57,9% ze spadku. Wśród domów zbudowanych przed 1950 rokiem odsetek sięga 78,9%.

Dlaczego dom opustoszał: śmierć mieszkańca w 43,9% przypadków, przeprowadzka w 39%, odejście do domu opieki w 10%. Wśród domów odziedziczonych śmierć odpowiada za 58,3%.

Ile już tak stoi: więcej niż co piąty z tych domów jest niezamieszkany od dwudziestu lat albo dłużej. Wśród tych, którym puściła konstrukcja, taki staż ma prawie dwa na pięć. Pustka i rozpad idą pod rękę, i nie da się rozstrzygnąć, co tu jest przyczyną, a co skutkiem.

Wiek i pieniądze: w 65,5% gospodarstw główny żywiciel ma sześćdziesiąt pięć lat i więcej. W 80% ma co najmniej sześćdziesiąt. Dochód poniżej trzech milionów jenów rocznie, czyli poniżej siedemdziesięciu pięciu tysięcy złotych, deklaruje 30,1%. To nie są inwestorzy przetrzymujący aktywo. To są starzy ludzie o niewielkich pieniądzach, którzy odziedziczyli dom po jeszcze starszych ludziach.

A teraz liczba, która wywraca obiegową opowieść, przywołaną już na początku. Właścicieli mających do swojego pustostanu mniej niż godzinę drogi jest 76,6%, a 35,8% może dojść pieszo.

I dalej, wbrew wszelkiej intuicji: im gorszy stan domu, tym bliżej mieszka właściciel. Wśród budynków z uszkodzeniami konstrukcji, a więc tych najbardziej zrujnowanych, 43,6% właścicieli jest w zasięgu spaceru, a 86,3% w godzinie drogi.

Dom nie gnije dlatego, że nikt nie może przyjechać. Gnije, choć właściciel może podejść do niego na spacerze.

Co robią, kiedy przychodzą? Ankieta wylicza to z zimną drobiazgowością. Sprzątanie na zewnątrz, wyrywanie chwastów, przycinanie gałęzi: 79,5%. Sprawdzenie, czy wszystko zamknięte: 74,9%. Przewietrzenie: 66,9%. Wybranie poczty i ulotek ze skrzynki: 57%. Sprzątanie wewnątrz: 55,4%.

Wyrywają chwasty. Zamykają okiennice. Wybierają ulotki. Nikt niczego nie przenosi, nie zabiera, nie wyrzuca.

Czego się boją: postępu zniszczenia 75,7%, zarastania działki 58%, zawalenia się budynku przy trzęsieniu ziemi lub tajfunie 56,9%. I dalej, w tym samym zestawieniu, pozycja mówiąca sporo o japońskim niepokoju sąsiedzkim: wtargnięcia obcych i podpalenia obawia się 51,7%. Pusty dom w Japonii nie jest tylko problemem właściciela, jest zagrożeniem dla całej ulicy, a właściciel to wie.

I ostatnia liczba z tego bloku. Zapytani, co zrobili, żeby przestać mieć pustostan, 38,7% odpowiedziało: nic konkretnego.

Prawdziwe powody

Jest w tym samym badaniu tabela, nad którą siedziałem dłużej niż nad wszystkimi pozostałymi razem. Pytanie zadano właścicielom zamierzającym trzymać dom pustym przez najbliższe pięć lat, a więc dokładnie tej grupie, o jaką tu chodzi.

Na pierwszym miejscu, z wynikiem 55,8%, odpowiedź: „potrzebny jako schowek”. Dalej niechęć do poniesienia kosztu rozbiórki, 47,3%. Wiek budynku, 37%. Świadomość, że z pustej działki i tak nie byłoby pożytku, 34,8%. Wiedza o skoku podatku, 28,2%.

I pozycja dziewiąta, 21,6%: „są tam rzeczy, dla których nie mam innego miejsca, na przykład butsudan”.

Kiedy tę samą grupę poproszono o wskazanie jednego, najważniejszego powodu, butsudan znalazł się na czwartym miejscu z wynikiem 7,9%, zaraz za kosztem rozbiórki i za nadzieją, że dom kiedyś jeszcze komuś posłuży. W rankingu, w którym wszystkie pozostałe pozycje mówią o pieniądzach i o przyszłości, jedna mówi o zmarłych.

Butsudan (仏壇) to domowy ołtarz buddyjski. Drewniana szafa, często lakierowana i złocona wewnątrz, a w środku tabliczki z pośmiertnymi imionami zmarłych z tego domu, czasem też urna. Nie jest to tylko dekoracja ani pamiątka. Jest to miejsce, w którym przodkowie są obecni i gdzie, w domach, gdzie się tego jeszcze pilnuje, codziennie stawia się im ryż, wodę i kadzidło. W domach starszych bywa wielkości szafy trzydrzwiowej i waży tyle, że trzeba czterech ludzi, żeby go ruszyć z miejsca

Do mieszkania w mieście się nie zmieści. Wystawienie na śmieci jest nie do pomyślenia. Istnieje procedura wyjścia i jest ona religijna: mnich odprawia obrzęd zwany zamknięciem oczu albo wyjęciem duszy, po którym ołtarz przestaje być ołtarzem i staje się meblem. Wtedy można go usunąć. Odbiór przez firmę kosztuje od dwudziestu do pięćdziesięciu tysięcy jenów, czyli od 500 do 1 250 złotych, zależnie od regionu i od tego, jak układają się relacje ze świątynią rodzinną.

500 złotych. Tyle kosztuje formalne odesłanie przodków. I to jest, dla jednego na dwunastu właścicieli, główny powód, dla którego cały dom stoi. Nie chodzi rzecz jasna o pieniądze. Ale nie tłumaczmy tego też religią. Religia ma tu procedurę gotową, opisaną i tanią. Mnich przyjdzie, odprawi obrzęd i wyjmie z ołtarza to, co czyniło go ołtarzem, a instytucja, w imieniu której to zrobi, zaświadczy, że wszystko odbyło się jak trzeba. Zostaje mebel i zostaje kwit. Problem zaczyna się dopiero po tym obrzędzie, kiedy człowiek stoi przed formalnie pustą szafą i nadal nie potrafi wystawić jej przed dom. To problem psychologiczny, nie religijny.

Lollini zanotował w Nagano warunek najmu, jaki postawił rolnikowi z miasta Ueda właściciel jednego z takich domów. Najemca może w domu mieszkać, ale nie wolno mu korzystać z pokoju z ołtarzem. Raz w roku, na tydzień świąt obon, musi się z domu wyprowadzić, bo rodzina zjeżdża się wtedy na spotkanie ze zmarłymi.

Wynajęty dom z jednym pokojem zarezerwowanym dla umarłych i coroczną eksmisją żywego lokatora. Trudno o czystszy obraz tego, czym jest własność, o której mówimy.

Bywa, że grób rodzinny stoi tuż obok domu, w rogu ogrodu, i wtedy sprzedaż oznacza sprzedaż grobu razem z ziemią. Bywa też, że decyzja nie należy do właściciela w takim sensie, w jakim my rozumiemy to słowo. Urzędnik z miasta Tōmi tłumaczył badaczowi, że w wiejskich osadach linie boczne rodu potrafią ostro sprzeciwić się sprzedaży domu linii głównej, choć formalnie nie mają do niego żadnego prawa. Dom głównej gałęzi rodziny nie jest własnością tego, kto ma go w księdze wieczystej. Jest własnością rodziny rozumianej jako ciąg pokoleń, w którym żyjący są chwilowym zarządem.

I tu wracam do pozycji pierwszej z tabeli, tej z wynikiem 55,8%. „Potrzebny jako schowek.” Podejrzewam, że to najczęściej udzielana nieprawda w całym badaniu. Nie kłamstwo, raczej odpowiedź, którą można wypowiedzieć na głos, nie wchodząc w to, co naprawdę stoi w tym domu i dlaczego nie da się tego stamtąd wynieść.

Melancholia

Urzędnik prowadzący bank pustostanów w mieście Komoro powiedział Lolliniemu zdanie, jakiego nie napisałby żaden raport: „Wielu ludzi wpada w melancholię, zanim jeszcze zaczną, i kończy na odkładaniu”.

Psychologia ma na to całkiem porządny aparat, tylko rzadko przykłada się go do tematu nieruchomości.

Russell Belk opisał w 1988 roku, na łamach „Journal of Consumer Research”, pojęcie ja rozszerzonego. Rzeczy, jakimi się otaczamy, nie są dodatkiem do tożsamości, tylko jej częścią. Belk zebrał dowody na to, że mimowolna utrata przedmiotów wywołuje reakcję pokrewną żałobie, a w skrajnych przypadkach doświadczenie porównywalne z utratą części ciała. Ofiary włamań opisują nie stratę majątku, tylko naruszenie.

Szesnaście lat później Carolyn Curasi, Linda Price i Eric Arnould dołożyli do tego pojęcie, jakiego brakuje w każdej dyskusji o japońskich pustostanach: dobra niezbywalne. Pewne przedmioty w pewnym momencie przestają należeć do osoby i zaczynają należeć do rodziny rozumianej jako linia. Ten moment jest nieodwracalny. Od tego momentu rzecz wypada z rynku, i to nie dlatego, że nie ma nabywcy, tylko dlatego, że żyjący właściciel nie posiada jej na tyle, by móc nią rozporządzić. Może ją przechowywać. Sprzedać nie może.

Japoński dom rodzinny jest właśnie takim przedmiotem, i cała machina banków pustostanów, ulg remontowych i portali z ofertami rozbija się o ten fakt, bo została zbudowana przy założeniu, że mamy do czynienia z towarem.

David Ekerdt z Uniwersytetu Kansas przebadał z kolei to, co dzieje się, gdy starzy ludzie muszą jednak swój dobytek zredukować. Prowadził wywiady w kilkuset amerykańskich gospodarstwach i ukuł termin, który zapadł mi w pamięć: konwój materialny. Człowiek wlecze przez życie tabor rzeczy, coraz cięższy, i w pewnym momencie musi go zostawić na drodze. Ekerdt zauważa też, że język w wielu miejscach świata wytworzył na to osobne wyrażenie. Kanadyjscy Francuzi mówią casser maison, rozbić dom. Starsze Amerykanki mówiły o przerwaniu prowadzenia gospodarstwa. Japończycy mówią jikka-jimai (実家じまい), zamknięcie domu rodzinnego, tym samym czasownikiem, którym zamyka się sklep i zwija interes.

Do tego dochodzi ekonomia behawioralna, w wersji najprostszej z możliwych. Kahneman, Knetsch i Thaler opisali w 1991 roku efekt posiadania i skłonność do trwania przy stanie zastanym. Człowiek stojący przed wyborem, w którym każda opcja jest stratą, wybiera zwykle brak wyboru, ponieważ tylko ta droga nie wymaga podjęcia odpowiedzialności.

I dokładnie tak wygląda tablica przed spadkobiercą japońskiego domu. Sprzedać się nie da, bo budynek ma wartość ujemną. Rozebrać nie warto, bo podatek skoczy sześciokrotnie, a działka i tak zostanie. Oddać państwu można dopiero po rozbiórce i po dopłacie. Opróżnić nie sposób, bo w środku stoi butsudan.

Zostaje jedno działanie. Przyjeżdżać i otwierać okna.

Że to naprawdę kwestia decyzji, a nie okoliczności, widać w jednej parze liczb z ministerialnego badania. Wśród spadkobierców, którzy przed dziedziczeniem porozmawiali z rodzicem o losie domu, pustym trzyma go dalej tylko 29,4%. Wśród pozostałych 45,1%. Jedna rozmowa zmienia los domu o połowę.

Rozmowy odbyło 23%.

Rozmowa, której się nie prowadzi

Dlaczego nie rozmawiają, zbadano osobno, choć już nie urzędowo, tylko komercyjnie, i to trzeba przy tych liczbach zaznaczyć.

Sondaż firmy pośredniczącej w obrocie mieszkaniami, przeprowadzony w grudniu 2025 roku na parach rodzic i dorosłe dziecko, dał wynik 32,5% par, jakie kiedykolwiek poruszyły temat losu domu rodzinnego. Najczęstsze uzasadnienie milczenia po obu stronach brzmiało: jeszcze konkretnie o tym nie myślę. Tak odpowiedziało 63,1% rodziców i 43,6% dzieci.

W tym samym badaniu 76,4% dzieci przyznało, że nie wie, gdzie w domu rodzinnym leżą dokumenty własności i pieczęć rejestrowa, bez których nie da się przeprowadzić ani sprzedaży, ani przepisania własności. Nie wiedzą, gdzie leży klucz do własnego dziedzictwa, i nie pytają.

Sondaż jakościowy z lutego 2026 roku zebrał uzasadnienia. Mężczyzna po czterdziestce: „mam poczucie, że rozmawianie o tym za ich życia byłoby brakiem szacunku”. Kobieta po pięćdziesiątce: „to rozmowa o tym, co będzie po ich śmierci, a ja nie chcę myśleć o tym, że umrą”. Pojawia się też argument trzeci, może najboleśniejszy: wiem, ile trudu kosztowało ojca postawienie tego domu, samo podniesienie tematu jest ciosem.

Zapytać rodzica, co ma się stać z domem, to zapytać go, kiedy zamierza umrzeć. Nie ma na to dobrego zdania w żadnym języku.

Ubezpieczyciel PGF zapytał w 2024 roku szerzej o przygotowania spadkowe. Żadnych nie podjęło 86% badanych. Doświadczenie zamykania domu rodzinnego ma za sobą mniej więcej jedna osoba na dziesięć, a wśród pozostałych 55% deklaruje, że boi się tego, co ich czeka.

Boją się słusznie. Uprzątnięcie domu o czterech pokojach z salonem kosztuje w Japonii od 220 000 do 850 000 jenów, czyli mniej więcej od 5,5 do 21 tysięcy złotych, a przy dużej ilości rzeczy przekracza milion jenów. Firmy zajmujące się tym zawodowo mają wypracowany zwyczaj: znalezione zdjęcia, albumy i drobne pieniądze odkłada się na bok i oddaje zleceniodawcy razem z fakturą. W relacji z opróżniania domu stojącego pusto siedem lat wyliczono, co wyszło z szafek: albumy, zdjęcia ślubne schowane nie wiadomo czemu w szafce kuchennej, drobne monety i domowej roboty nalewka śliwkowa, którą sprzątający wymieniają jako znalezisko typowe dla każdego japońskiego domu rodzinnego.

Człowiek płaci dwadzieścia tysięcy złotych za to, żeby obcy ludzie znaleźli za niego zdjęcie ślubne jego własnych rodziców i oddali mu je w kartonie.

Cmentarz, którego nikt tak nie nazwał

Zachodnia narracja o japońskich pustostanach jest narracją o zaniedbaniu. Kraj się starzeje, ludzie umierają, spadkobiercy nie dbają, domy się walą, jaka szkoda i jakie marnotrawstwo. Ta wersja ma tę zaletę, że jest zrozumiała, i tę wadę, że nie tłumaczy ani jednej z liczb, jakie tu przytoczyłem.

Nie tłumaczy, dlaczego najbardziej zrujnowane domy należą do ludzi mieszkających najbliżej. Nie tłumaczy, dlaczego dziewięć na dziesięć pustostanów ma opiekuna regularnie przyjeżdżającego wyrywać chwasty i wietrzyć. Nie tłumaczy człowieka, który przez sześć lat co pół roku otwiera okna w domu, gdzie pleśń dochodzi już do sufitu.

Bo to nie jest zaniedbanie. Zaniedbanie oznaczałoby, że nikt nie przychodzi.

Badacze zajmujący się wiejskimi domami tradycyjnymi notują w wywiadach coś, co domyka mi ten obraz, choć zaznaczam wyraźnie, że jest to interpretacja z badań terenowych, nie ustalenie ilościowe. Ich rozmówcy, ci, którzy nie chcieli domu ani użytkować, ani zburzyć, tłumaczyli, że pozostawienie go, by rozpadł się w sposób naturalny, bywa uznawane za właściwy sposób okazania szacunku przodkom wtedy, kiedy żadne inne rozwiązanie nie jest do przyjęcia.

To też jest decyzja.

Jeżeli to prawda, a wszystkie liczby wydają się układać w ten sposób, to cztery miliony japońskich domów bez przeznaczenia nie są problemem mieszkaniowym. Są instytucją, jakiej nikt nie zaprojektował i nikt nie nazwał: rozproszonym po całym kraju, prywatnym, kosztownym systemem przechowywania pamięci o zmarłych, obsługiwanym przez sześćdziesięciolatków o niskich dochodach, dwa razy w roku, przez otwieranie okien.

Podatek premiuje trwanie budynku, więc budynek trwa. Bank nie widzi w nim wartości, więc nikt go nie kupi. Ołtarza nie ma dokąd przenieść, więc ołtarz zostaje. A dom, dopóki stoi, pozostaje adresem, pod którym ktoś jeszcze jest.

Kiedy firma porządkowa skończyła w końcu pracę w tamtym domu pod Osaką, syn poprosił, żeby całość opublikowano w internecie. Nie chciał anonimowości. Chciał, żeby to zostało gdzieś zapisane.

Przez sześć lat jeździł tam dwa razy w roku i otwierał okna. Możliwe, że przez cały ten czas doskonale wiedział, co robi, i że nie robił tego dla domu.

Źródła

1. Belk, Russell W., „Possessions and the Extended Self", Journal of Consumer Research, t. 15, nr 2, 1988, s. 139–168. Oraz: Curasi, Carolyn F., Price, Linda L., Arnould, Eric J., „How Individuals' Cherished Possessions Become Families' Inalienable Wealth", Journal of Consumer Research, t. 31, nr 3, 2004, s. 609–622.

2. Ekerdt, David J., Downsizing: Confronting Our Possessions in Later Life, Columbia University Press, Nowy Jork 2020. Oraz: Ekerdt, D. J., Sergeant, J. F., Dingel, M., Bowen, M. E., „Household Disbandment in Later Life", Journals of Gerontology: Social Sciences, t. 59B, nr 5, 2004, s. S265–273.

3. Lollini, Niccolò, „The Right to Abandon and the Duty to Maintain: Addressing the Akiya Mondai in Regional Japan", electronic journal of contemporary japanese studies, t. 24, nr 2, art. 5, 16 sierpnia 2024.

4. 総務省統計局『令和5年住宅・土地統計調査 住宅及び世帯に関する基本集計（確報集計）結果』総務省、2024年9月25日。

5. 国土交通省住宅局『令和6年空き家所有者実態調査結果』国土交通省、2025年8月。

6. 小林正宏「消えた580兆円 ～住宅投資をしても残高の増加は限定的～」ニッセイ基礎研究所『研究員の眼』2024年7月25日。

7. 國友公司「台風で浸水、畳が腐敗し、家中カビまみれ…『空き家になったボロボロの実家』を、50代息子がどうしてもYouTubeに残したかったワケ」『東洋経済オンライン』2025年6月28日。

   >> PODOBNE ARTYKUŁY:

Yubari – miasto, które uczy, jak powoli umierać – obraz przyszłości Japonii, Polski, świata?

Muenbotoke: o ludziach, których nikt nie szuka

Minimalizm i powściągliwość - japońskie cmentarze i zwyczaje na nich panujące

Bolesna strata bez domknięcia – japońskie pojęcie nagori i przyzwolenie, by nie iść dalej

Machiya: Jakie były domy mieszczan w Edo? – życie zwykłych ludzi w czasie shogunatu

    未開    ソビエライ

  Mike Soray

   (Michał Sobieraj)

A może chciałbyś zamiast czytać, posłuchać artykułów?

Zobacz książki autora strony:

未開    ソビエライ

 Pasjonat kultury azjatyckiej z głębokim uznaniem dla różnorodnych filozofii świata. Z wykształcenia psycholog i filolog - koreanista. W sercu programista (gł. na Androida) i gorący entuzjasta technologii, a także praktyk zen i mono no aware. W chwilach spokoju hołduje zdyscyplinowanemu stylowi życia, głęboko wierząc, że wytrwałość, nieustający rozwój osobisty i oddanie się swoim pasjom to mądra droga życia. Autor książki "Ścieżki. Japoński spokój wśród polskich brzóz", "Silne kobiety Japonii" oraz periodyku o ukiyo-e "Ukiyo-Japan".

Osobiste motto:

"Najpotężniejszą siłą we wszechświecie jest procent składany." - Albert Einstein (prawdopodobnie)

Mike Soray

  (Michał Sobieraj)

Polityka prywatności

Napisz do nas...

Przasnysz, Polska

m.sobieraj@inarismart.pl

dr.imyon@gmail.com

___________________

inari.smart

Chcesz się podzielić swoimi przemyśleniami czy uwagami o stronie lub apce? Zostaw nam wiadomość, odpowiemy szybko. Zależy nam na poznaniu Twojej perspektywy!